Как составить договор купли-продажи земельного участка

Все ответы на вопросы по тематике: "Как составить договор купли-продажи земельного участка" от профессионалов для людей. В статье собран материал и предоставлен в удобном виде. Если есть вопросы - обращайтесь к нашему дежурному юристу.

Заключение договора купли-продажи земельного участка

Любая покупка недвижимости должна быть оформлена в соответствии с действующим законодательством.

Не исключением является и покупка земельного участка. Важным элементом в совершении сделки считается договор купли-продажи.

Это документ, на основании которого производится регистрация объекта в собственность.

Можно ли самостоятельно составить такой договор, не обращаясь за помощью к юристам? Как это сделать правильно? Какие нюансы необходимо учитывать при оформлении сделки?

Законодательное регулирование вопроса

Сделки, связанный с землей, составляются с учетом Земельного кодекса. В соответствии с действующим законодательством при покупке недвижимого имущества на любой объект должен быть составлен договор купли-продажи.

Статья 454 Гражданского кодекса описывает права и обязанности сторон при заключении сделки купли-продажи. Кроме того, закон прописывает необходимые требования для описания в тексте соглашения.

На основании нормативных актов проводится регистрация документа, устанавливаются органы, несущие ответственность за регистрацию договорных отношений, выдачу свидетельств о праве собственности.

Гражданский кодекс определяет условия, по которым сделки могут быть признаны недействительными. Кроме того, в кодексе содержатся положения, по которым можно расторгнуть отношения сторон.

Основания и документы для совершения сделки

Это самый важный документ, так как на его основании будет производиться регистрация объекта в собственность новому владельцу в Росреестре.

При оформлении важно внимательно проверить наличие всех документов. У сторон должны быть:

  • паспорта обоих сторон сделки;
  • документы, подтверждающие право собственности на участок;
  • выписка из ЕГРН;
  • если продаваемый объект недвижимости принадлежит нескольким владельцам, должно быть предоставлено нотариальное разрешение на продажу от всех собственников;
  • документы о межевании, кадастровый план участка с точными границами. Если речь идет о продаже какого-либо отдельного участка, доли от общего, необходимо делать отдельное межевание доли и получать новые правоустанавливающие документы. По итогам межевания участку присваивается кадастровый номер;
  • если продажей участка занимаются третьи лица, необходимо предоставить нотариальную доверенность.

Если земельный участок владелец получил в наследство, рекомендуется уточнить, нет ли еще правопреемников на данный объект.

После составления договора купли-продажи сделка подлежит регистрации в Росреестре. Это необходимо для того, чтобы получить документ, подтверждающий право собственности. Таким документом является выписка с ЕГРН.

Существенные условия

При составлении соглашения купли-продажи нужно обратить внимание на все нюансы, касающиеся объекта продажи.

Важно указать следующие моменты:

  1. Сумму рекомендуется указывать в национальной валюте.
  2. Важно уточнить факт, есть ли обременения. Это может существенно снизить стоимость продаваемого объекта недвижимости.
  3. Территория должна полностью соответствовать описанию.

Часто приходится сталкиваться с продажей только доли участка. В таком случае обязательно потребуется обращение к другими собственникам. По общему правилу они имеют первоочередное право на приобретение доли. О том, что продавец намеревается оформить сделку со своей долей, он должен уведомить других собственников. Если от них не поступает ответ в 30-тидневный срок, землю можно продавать.

Существенным условием соглашения является денежный эквивалент. Это цена, которую устанавливает продавец. Также должен быть прописан способ передачи денежных средств. Он может быть наличным и безналичным. При наличной передаче денег рекомендуется привлечь двух свидетелей. Кроме того, необходимо составить расписку.

Обязательно должно быть прописано целевое назначение участка.

Дополнительные

В договоре купли-продажи земельного участка могут быть добавлены дополнительные сведения. К ним относятся:

  1. Наличие разрешения на проведения строительства на данном объекте.
  2. Сведения о том, как эксплуатируются соседние территории. Это может играть большую роль на определение стоимости.
  3. Качественные характеристики земельного участка. Это важно, если он приобретается для сельскохозяйственных нужд.

Если есть обременение, необходимо прописать в соглашении:

  1. Если это ипотечный кредит, требуется написать дату получения займа и его сумму.
  2. Если обременением является аренда, необходимо прописать реквизиты договора аренды, срок и сведения об арендаторе.
  3. При наличии сервитута нужно указать его продолжительность, объект и условия.

Отсутствие или наличие ограничений можно проверить по любому объекту недвижимости самостоятельно. Для этого нужно запросить выписку ЕГРН, в которой указываются все эти данные.

Кроме того, нужно помнить, что на продажу участка может быть наложен арест. Это связано с уголовными делами в отношении продавца или в качестве обеспечения иска.

В случае отсутствия обременения эти сведения должны быть указаны в договоре. Это обезопасит нового владельца при возникновении проблем с участком. Недобросовестные продавцы могут скрывать наличие обременения на объект. Это заставит его снижать стоимость.

Важные нюансы

В договор купли-продажи нельзя включать следующие пункты:
  1. Право продающей стороны выкупить участок обратно.
  2. Соглашение не должно содержать ограничений в праве пользования новыми владельцами. Например, старый хозяин не может запретить сдавать землю в аренду.
  3. Отказ продавца от несения ответственности, если в будущем кто-то заявит свои права на данную территорию.

Важным нюансом является составление договора по установленной на законодательном уровне форме. Если сторонами будет подписан документ, не соответствующий требованиям, он может быть признан недействительным.

Основания для расторжения или отмены

Расторжение договора купли-продажи недвижимости имеет свои нюансы. Данная процедура довольно сложная и требует наличия веских оснований.

[3]

Закон запрещает выходить с инициативой расторжения. Но из этого пункта есть исключения. На практике такие ситуации редко решаются мирным путем между покупателем и продавцом. Одного желания стороны недостаточно, чтобы зарегистрированное соглашение было признано недействительным. Заявителю потребуются обратиться в суд для решения данного вопроса.

Порядок расторжения прописан в Гражданском кодексе. В одностороннем порядке можно обратиться в суд, если одна сторона нарушает правила договоренностей, или были внесены существенные изменения в соглашение. По другим основаниям исковое заявление принято не будет.

Практика показывает, что чаще всего судебные разбирательства возникают по причине, что одна из сторон отказывается выполнять условия.

В соответствии с Граждански кодексом расторжение может быть произведено только в том виде, в каком было проделано заключение. Прежде чем обратиться в суд, стороны должны попытаться расторгнуть договоренности по соглашению.

Для этого необходимо соблюсти следующие этапы:
  1. Организовать встречу для решения вопроса.
  2. Подписать дополнительное соглашение о расторжении.
  3. Зафиксировать данную информацию в Росреестре.

В случае, если соглашения не удается достигнуть, решение вопроса может проводиться в одностороннем порядке через суд либо направив заявление в Росреестр. Для этого от второй стороны необходимо получить письменный отказ. После его получения, пострадавшая сторона оформляет заявление о расторжении, прописывая причины. Заявление пишется в двух экземплярах. Один отправляется в Росреестр, второй другой стороне договорных отношений.

Читайте так же:  Как сделать возврат матраса надлежащего качества

Если внесудебным путем не удается произвести разрыв, это можно сделать через суд. Судебные разбирательства длятся долго, но если будет принято положительное решение в пользу истца, то он сможет получить не только все деньги за участок, но и компенсацию всех расходов, связанных с ведением дела.

Предварительные договоренности

Под предварительным понимается договор, в котором указано, что в будущем будет совершена сделка купли-продажи. В каких случаях есть необходимость составлять такой документ? Необходимость в нем появляется в том случае, если у продавца нет всех необходимых документов для осуществления сделки.

Такой договор можно подписать, если в ближайшем будущем цена на землю может повыситься. С помощью документа покупатель может обезопасить себя от повышения стоимости на объект.

Несмотря на эти преимущества, предварительное соглашение имеет большой недостаток. Оно не подлежит регистрации, так как на его основании не происходит передача имущества новому собственнику.

В предварительном договоре должны быть обязательно прописаны определенные пункты:

  1. Стоимость объекта недвижимости.
  2. Сроки его продажи. В данном пункте существует нюанс, если не указан срок оформления основного договора на продажу участка, то по умолчанию на законодательном уровне устанавливается срок по истечении одного года. Если в этот период продажа так и не производится, условия предварительных договоренностей становятся ничтожными.
  3. Условия для индивидуализации объекта.

По предварительному документу не производится никаких выплат. Но некоторые продавцы пытаются прописать сумму в договоре в качестве гарантии, что покупатель приобретет участок в дальнейшем. В данном документе есть возможность указать задаток как обеспечение исполнения обязательств. Если продавец будет уклоняться от выполнения обязательств, он будет вынужден оплатить покупателю эту сумму в двойном размере. Если покупатель отказывается составлять основной договор купли-продажи, задаток ему не возвращается.

В качестве способа обеспечения обязательств могут быть предусмотрены штрафные санкции. Это может свести к минимуму риски продавца. Он может обратиться в суд, в случае, если покупатель начинает уклоняться от подписания основного соглашения.

Правильное составление договора купли-продажи сохранит чистоту сделки не только для покупателя, но и для продавца. Важно при его составлении, учесть все нюансы, которые могут привести к признанию его недействительным.

О правилах оформления рассмотренной в статье сделки купли-продажи рассказано в следующем видеосюжете:

Как составить договор купли-продажи земельного участка самостоятельно?

Главная » Земля » Как составить договор купли-продажи земельного участка самостоятельно?

Сделки купли-продажи землевладений сейчас распространены довольно широко. Такие процедуры предполагают ответственное отношение, необходимое для того, чтобы в будущем избежать возможных проблем, которые придется решать через суд. Приобретатель при заключении такого договора несет большие риски, нежели отчуждатель.

В случае ненадлежащего оформления сделки, ее можно оспорить посредством судебного разбирательства – признается ее недействительность и договор расторгается. В результате приобретатель рискует утратить потраченные средства. Для того, чтобы этого не произошло, следует детально рассмотреть процесс самостоятельного оформления договора купли-продажи.

Как оформить договор купли продажи участка самостоятельно

Указанный договор должен быть подготовлен надлежащим образом. Возможно применение специального бланка документа, просто верно заполните его. Однако самый подходящий вариант – обращение к компетентному в правоотношениях, связанных с землей, специалисту, который уделит внимание каждой детали.

Обращение к нотариусу для удостоверения договора существенно снижает возможные после заключения сделки затруднения. В обязанности нотариуса входит заверение того факта, что сделка состоялась по взаимному согласию сторон. Для этого нотариус ставить свою печать на документе и подписывает его.

Продавцом землевладения может выступать агентство недвижимости, которое, в случае участия в сделке, обычно занимается подготовкой договора. Однако даже в таких обстоятельствах не лишним будет обращение за юридической помощью.

Перед заключением сделки с представителем продавца в лица агентства, удостоверьтесь, что собственник располагает всей требуемой документацией, согласно которой он может произвести отчуждение надела.

Перед подписанием договора, еще раз просмотрите весь комплект имеющихся бумаг. Желательно доверить это мероприятие компетентному специалисту. Конечно, документ, удостоверяющий личность продавца, должен быть действительным, а информация, отраженная в нем, должна быть такой же, как в и бумагах, являющихся основаниями возникновения права собственности на участок.

Если отчуждаемая земля находится в долевой собственности, то каждый совладелец должен принимать непосредственное участие в сделке или доверить свои права другому лицу, которое будет действовать от его имени по доверенности.

Особенно внимательно отнеситесь к приобретению надела, который бы получен в наследство. Заранее убедитесь, что земля отчуждается правопреемниками, принявшими наследство, и между ними отсутствуют споры об этом имуществе, рассматривающиеся в суде.

Подробно изучите кадастровый план землевладения и правоподтверждающую документацию на него. В указанных бумагах сведения о наделе должны быть аналогичны: уникальный номер объекта по кадастру, назначение, местоположение, площадь и прочие характеристики.

Это имеет большое значение, так как информация будет прописана в соглашении, а затем в выписке из ЕГРН. При наличии построек за территории отчуждаемой земли, зафиксируйте это в тексте договора и укажите, на каком основании данное имущество принадлежит владельцу, сделайте ссылки на правоустанавливающую документацию.

Оформление договора о продаже земли с расположенным на ней землевладением, так же и как прочие юридические операции с недвижимостью, происходит в несколько шагов, обычно состоящих их трех пунктов:

  • оформление предварительного соглашения;
  • подготовка основного договора;
  • регистрация перехода права на приобретаемый объект.

При этом каждая составляющая подразделяется на самостоятельные этапы. Это означает, что оформление такого договора будет немного иным, в отличие от привычного варианта, ввиду сложности переходящего по договору имущества.

Предварительный договор нередко исключается из процедуры приобретения землевладения. Значительное количество граждан придерживается мнения, что письменное заключение предварительного договора и его нотариальное удостоверение – лишнее и малозначительное мероприятие, поэтому оно не является важным.

При этом указанный шаг фиксирует достижение согласия по главным моментам сделки, которые могут стать основанием для возникновения конфликтных ситуаций при оформлении основного документа.

Подписывая предварительный договор, обратите внимание на то, чтобы содержание документа отражало его основополагающие аспекты:

  • каким образом будет происходить расчет по сделке (включая способ передачи денег покупателем продавцу, если сделка происходит с привлечением кредитных либо сертификатных средств);
  • передается ли аванс или задаток при оформлении документа;
  • возможность страхования на случай, если основной договор не будет заключен ввиду независящих от участников обстоятельств;
  • сколько лиц участвует в сделке (обычно в этом заинтересован покупатель, так как у объекта недвижимости может быть несколько совладельцев).
Читайте так же:  Юрист по разделу имущества супругов после развода в магадане

Оформляя договор купли-продажи, отразите все вышеприведенные пункты, указанные в предварительном документе, более подробно, и в той форме, которая была оговорена ранее. Подготовленный проект договора будет выступать в качестве основания для выдачи выписки из ЕГРН.

Видео (кликните для воспроизведения).

Но не забывайте о том, что при подготовке документации может возникнуть необходимость составления двух документов об отчуждении: одного – на землю, а второго – на домовладение.

Пропишите в оформляемом договоре такие моменты:

  • преамбула – точные данные сторон сделки, место и дата ее заключения;
  • предмет соглашения – информация об отчуждаемых доме и наделе (включая их уникальные номера по кадастру и точное местоположение);
  • раздел о цене и порядке передачи денег – помимо продажной стоимости недвижимости и порядка ее выплаты, отразите, какая сумма подлежит уплате за дом, а какая – за землю (данные определите с учетом рыночной или кадастровой оценки имущества);
  • в отношении прав и обязанностей участников сделки пропишите сроки полного расчета с продавцом, факт оформления акта приема-передачи, и возможные действия на случай установления обременений в отношении отчуждаемой недвижимости;
  • действия, предусмотренные на случай форс-мажора, которые необходимо будет предпринять в целях исполнения условий договора;
  • подпись каждой стороны, ее реквизиты (в том числе банковские, согласно которых будет происходить перевод суммы, предусмотренной по договору, если она не будет передача наличным путем).

Как оформить договор купли-продажи земли?

Как оформить договор купли-продажи дачного участка, читайте тут.

Документы для оформления договора купли-продажи земельного участка

На предварительной стадии установите, что продавец правомочен на совершение сделки и землевладение оформлено надлежащим образом. Это поможет впоследствии избежать возможных неприятностей.

При покупке надела, вы можете требовать у продавца следующие документы:

  • являющиеся основанием возникновения права собственности;
  • подтверждающие право на имущество;
  • сведения о наличии либо отсутствии обременений и ограничений;
  • кадастровый паспорт на покупаемый участок.

[1]

Законность правомочий собственника земли подтверждается такими бумагами:

  • различными договорами (купля-продажа, мена, дарение, безвозмездная передача в собственность и прочие);
  • свидетельство о праве на наследство;
  • акт, вынесенный судом;
  • документ, выданный органами местного самоуправления, о передаче надела.

Правоустанавливающая документация не может выступать в качестве доказательства прав собственника, она является только основой для возникновения правомочий. Подтверждение права на недвижимость происходит посредством регистрации в органах Росреестра и обеспечивает не только право на владение, но и на распоряжение имуществом в полной мере.

В качестве правоустанавливающих документов на землю могут выступать:

  • свидетельство о госрегистрации права (оформлялось до июля 2017 года);
  • выписка из ЕГРН (оформляется на данный момент).

Всесторонне распоряжение землевладением, включая продажу, может осуществляться исключительно тем лицом, которое является его собственником, согласно статьям 264, 266, 267 Гражданского кодекса РФ. Постановлением Правительства, регламентирующим особые случаи возникновения прав на имущество, утрачена юридическая сила.

В кадастровом плане участка фиксируются точные сведения о продаваемом наделе с отображением его схем, графических данных, обозначением границ и соседних участков. Действие указанного документа не ограничено какими-либо сроками.

Согласно статье 27 Земельного кодекса РФ, не допускается отчуждение земельных участков, изъятых из оборота или ограниченных в нем.

Кроме вышеперечисленной документации, необходимо иметь:

  • одобрение супругов каждой стороны на совершение сделки, составленное в форме согласия и удостоверенное нотариусом;
  • разрешение, выданное органами опеки и попечительства, на отчуждение, если объект находится в собственности лица, не достигшего совершеннолетия;
  • отказ от приобретения недвижимости, оформленный муниципалитетом, если он наделен преимущественным правом на участок.

При покупке надела досконально изучите документацию, предоставленную собственником, дабы исключить расхождения информации и по невнимательности не приобрести абсолютно другое имущество.

Регистрация договора купли-продажи земельного участка в Росреестре

Договор об отчуждении землевладения обязательно необходимо зарегистрировать в компетентных органах. Если вы являетесь покупателем, ваши правомочия на недвижимость возникают лишь после получения выписки из ЕГРН на данную землю.

При покупке надела совместно с жилым домом, возведенным на его территории, помните: ввиду того, что правоподтверждающих документа должно быть два, заявлений о регистрации, предъявляемом в Росреестр, тоже должно быть два – одно на домовладение, второе – на участок.

Перед обращением для регистрации, подготовьте пакет документов, состоящий из:

  • подписанного всеми участниками сделки и заверенного нотариусом (если это необходимо в силу положений действующего законодательства) договора в экземплярах, равном количеству участников сделки, плюс один дополнительный (к примеру, если отчуждателей двое, а приобретатель один – документ оформляется в четырех экземплярах, так как один из них предоставляется на хранение в органы Росреестра);
  • правоутверждающего документа на участок и землевладение, которое отчуждатель получал раньше (чтобы обеспечить доказательство того, что совершаемая сделка является законной);
  • правоустанавливающей документации на недвижимость.

После того, как документы будут представлены в органы Росреестра (это возможно сделать и посредством обращения в многофункциональный центр), в десятидневный срок проводится их правовая экспертиза, и если сделка соответствует требованиям закона, приобретатель получает выписку из ЕГРН.

Как оформить договор купли-продажи земельного участка с домом

При заключении договора об отчуждении домовладения с землей, оформляемый документ может иметь свои отличительные черты, главными из которых являются такие:

  • если жилой дом не проходил процедуру государственной регистрации и является самовольной постройкой, не указывайте его в тексте договора (так как в подобных обстоятельствах вам откажут в проведении процедуры регистрации);
  • если земля с домом покупаются за счет кредитных средств, на землевладение будет налагаться обременение (до того момента, пока заемные финансы не будут полностью возвращены кредитной организации);
  • когда приобретение происходило с использованием средств, обеспеченных материнским сертификатов, пропишите это в содержании соглашения, ведь в данном случае будет происходить наложение обременения, которое заключается в отсутствии прав по отчуждению данной недвижимости до того времени, пока продажная цена имущества не будет в полной мере выплачена (к примеру, до той даты, когда Пенсионный фонд РФ перечислит деньги отчуждателю).
Читайте так же:  Как исправить кадастровую ошибку земельного участка

Этот список не является исчерпывающим для оформления договора купли-продажи землевладения с домом, но указанные случаи чаще всего встречаются на сегодняшний день.

Составление Договора Купли Продажи Земельного Участка

Составление договора купли-продажи земельного участка

Включать в договор условия, которые ограничивают права в распоряжении участком земли у покупателя, недопустимо. Любой добросовестный приобретатель участка земли с правами собственника на нее имеет право распоряжаться наделом на свое усмотрение в пределах действующего законодательства.

Составление договора о приобретении или отчуждении имущества является обязательным элементом сделки. Многие не считают нужным обращаться за консультацией к профессиональным юристам, думая, что смогут учесть все особенности и тонкости составления договора купли-продажи. Изучите основные пункты и их содержание, которые должны присутствовать в любом договоре.

Как составить договор купли-продажи земельного участка в рассрочку

2. Кадастровый и технический паспорта на участок, а также на постройки, если таковые имеются. Обязательно учтите, что все строения, которые расположены на участке, должны быть оформлены в надлежащем виде. Самовольные постройки могут быть снесены по решению муниципального образования, а ответственность придется нести новому собственнику;

Покупка земельного участка – это дорогостоящая процедура. Не всегда потенциальному владельцу хватает собственных средств и ему приходится привлекать заемные, например, обратиться за кредитом в банк. Финансовые организации более чем серьезно относятся к своим клиентам. Они требуют от заемщиков полный пакет документов, подтверждающих платежеспособность. Далеко не каждый человек может предоставить нужные справки. Рассрочка – это куда более простой и удобный способ получения желаемого. Здесь и требования к заемщикам попроще, и процентная ставка существенно ниже, чем в банке.

Договор купли-продажи садового участка

  • Детальное и полное описание предмета соглашения. Текст документа должен четко отображать, о реализации какого именно земельного участка и дома в нем говорится. Помимо кадастровой нумерации объекта, обозначаются и его адресные данные. Касательно дома, следует обозначать характеристики этого объекта: число этажей строения, наименование материала, используемого при его возведении;
  • Стоимость имущества. У сторон договора есть право обозначения общей цены за все выставленное на реализацию имущество, отображенной единым числом. Также стоимость имущества может быть определена за единицу его площади, однако, это требует отдельного указания в договоре общей площади участка. Если же на земельном участке присутствует дом, во избежание недоразумений, лучшим выходом будет использовать первый метод обозначения стоимости.

Гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Продавец», с одной стороны, и гражданин ________________________________________, паспорт (серия, номер, выдан) _______ ______________ ________________________________________ ______________, проживающий по адресу ________________________________________, именуемый в дальнейшем «Покупатель», с другой стороны, именуемые в дальнейшем «Стороны», заключили настоящий договор, в дальнейшем «Договор», о нижеследующем:

ДОГОВОР ПРОДАЖИ НЕДВИЖИМОГО ИМУЩЕСТВАквартиры, жилого дома, земельного участка, здания, сооружения2019 год

Нотариус обязан зачитать вслух участникам сделки текст договора купли-продажи недвижимого имущества, обязан разъяснить смысл и значение заключаемого договора, а также проверить, соответствует ли содержание договора купли-продажи недвижимого имущества действительным намерениям сторон и не противоречит ли он требованиям действующего законодательства.

Если же этого не произошло до момента заключения сделки (недостатки не были обнаружены при предварительном просмотре), то уменьшить покупную цену после проведения взаиморасчетов и государственной регистрации перехода права собственности на недвижимое имущество к покупателю, становится практически невозможным и, главное, бессмысленным, т.к. цена объекта уже зафиксирована в договоре купли-продажи.

Пошаговая инструкция купли-продажи дома с земельным участком образец (бланк) договора

  1. Географическое расположение продаваемой недвижимости;
  2. Состояние дома, его этажность, подведенные коммуникации (газ, вода и т.д.);
  3. Удаленность от населенного пункта (или центра города);
  4. Имеющаяся инфраструктура;
  5. Наличие дополнительных построек (сараи, бани и т.д.);
  6. Экологические особенности, наличие вблизи живописных пейзажей;
  7. Удаленность от проезжей части и т.д.

Установить цену можно и самостоятельно. Для этого необходимо проанализировать рынок недвижимости, просмотрев все газеты и журналы вашего города и посетив специализированные сайты. На основании имеющихся объявлений вы устанавливаете цену на свое имущество.

Договор купли-продажи земельного участка

9. Настоящий договор составлен в четырёх подлинных экземплярах, два из которых остаются в делах органа регистрации, третий выдаётся после государственной регистрации договора и права собственности Покупателю . . . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО покупателя . . . . . . . . . . . . . ., а четвёртый — Продавцу . . . . . . . . . . . . . . . . . . вписать ФИО продавца . . . . . . . . . . . . . . . . . .

[2]

Право собственности на земельный участок и право собственности на садовый дом с надворными постройками зарегистрированы . . . . . . . . . . . . . . . . вставить название регистрирующего органа . . . . . . . . . . . . . . . , о чём сделаны записи регистрации в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним от . . . . . . . . . . . . . . . . года № . . . . . . . . . . . и № . . . . . . . . . . . соответственно. В подтверждение регистрации выданы свидетельства о государственной регистрации права от . . . . . . . . . . . . . . . . года серии . . . . . . . . № . . . . . . . . . . . и № . . . . . . . . . . .

Договор купли-продажи земельного участка

Кроме правоустанавливающих документов у Продавца на руках должен находиться кадастровый план на земельный участок. Во избежание возникновения нежелательных последствий, участок без оригинальных документов, а также не поставленный на гос. кадастровый учет, приобретать не рекомендуется! Приобретение такого вида недвижимости, как земля под ИЖС, обязательно предполагает составление договора купли-продажи земельного участка, без которого в дальнейшем Покупатель не сможет зарегистрировать свое право собственности на участок и, кроме того, доказать совершение сделки.

Непосредственно перед подписанием договора купли-продажи земельного участка, необходимо еще раз проверить наличие оригиналов документов, относящихся к сделке, паспорта Продавца, данные которого должны полностью совпадать с данными о владельце объекта продажи, указанными в правоустанавливающих документах.

Договор купли-продажи земельного участка в рассрочку: условия и правила оформления

Продавцу данный вариант может быть выгоден, если спрос на землю небольшой и найти покупателей на нее сложно (например, из-за высокой цены). Предоставление же возможности рассрочки позволит найти новых покупателей, способных рассчитаться за недвижимость в несколько платежей.

В конце стороны ставят свои подписи, подтверждая согласие с приведенными в документе условиями. Кроме приведенных выше пунктов, в договор могут быть внесены и другие условия, выбранные сторонами. Это связано с тем, что в законодательстве не предусмотрено установленной формы этого документа.

Как составить договор купли-продажи земельного участка

В целом же можно сказать, что в составлении договора купли-продажи земельного участка нет ничего недоступного для грамотного и внимательного человека. Однако если у вас есть хотя бы малейшие сомнения — лучше воспользоваться услугами профессиональных юристов и заказать договор. Ошибка может обойтись вам в значительную потерю времени и денег.

  1. Указание на то, кто является сторонами договора. Для обычных граждан и ИП это будут полные имена, для организаций — название и организационно-правовая форма.
  2. Предмет договора. Здесь, как уже было сказано, нужно как можно подробнее охарактеризовать участок земли, который продаётся.
  3. Обременения на земельный участок, если таковые есть. Если в договоре не указано, что участок находится в аренде или под сервитутом, хотя таковое имеет место, покупатель может потребовать расторжения договора и возврата денег.
  4. Цена договора. Наряду с предметом для купли-продажи это существенное условие, без которого говорить о заключении договора вообще не имеет смысла.
  5. Порядок оплаты. Здесь всё — на усмотрение сторон.
  6. Реквизиты сторон (для физических лиц — адреса и паспортные данные, для ИП — номер и серия свидетельства о регистрации, для организаций — ИНН, БИК, КПП и прочая банковская информация).
Читайте так же:  Если ребенок инвалид, имею ли я право на досрочную пенсию

Оформление договора купли-продажи земельного участка

При оформлении договора купли-продажи земельного участка прописывается пункт, в которых указывается способ оплаты, а также пункты, разъясняющие ответственность сторон. Покупатель, ставя подпись под договором, подтверждает, что у него отсутствуют претензии к состоянию приобретаемого участка. Продавец своей подписью подтверждает, что продаваемый им земельный надел не обременен долговыми обязательствами или какими-либо ограничениями, которые могут препятствовать его отчуждению.

Особенно серьезно следует отнестись к статусу земельного надела, его месторасположению и указанному назначению. Дело в том, что земля может находиться в рекреационной, природоохраняемой зоне, или участок выходит к реке и строительство, возможно, там запрещено.

Важные особенности и отличия договора купли-продажи земельного участка между физическими или юридическими лицами

Граждане наравне с юрлицами вправе участвовать в аукционах и подавать заявление в местные органы власти на выделение им свободных участков. Земли сельскохозяйственного назначения могут быть проданы только после предварительного уведомления местных органов власти, которые имеют приоритетное право на покупку.

  • компании в основном интересуют земли промышленности и сельскохозяйственные наделы, а физлиц – участки под ИЖС, дачное хозяйство и пр.;
  • договор оформляется с участием разных лиц (если речь о компании, то присутствие собственника не нужно, подпись ставит руководитель или представитель компании, для сделок граждан присутствие собственника или его доверенного лица – обязательно);
  • разные размеры госпошлины за регистрацию и ставки налогов.

СОСТАВЛЕНИЕ ДОГОВОРА КУПЛИ-ПРОДАЖИ ЗЕМЕЛЬНОГО УЧАСТКА

Договор купли-продажи земельного участка является одним из видов договора купли-продажи недвижимого имущества (cм. также как составить договор купли-продажи). По договору купли-продажи земельного участка продавец обязуется передать в собственность покупателя земельный участок, а покупатель принять этот участок и уплатить за него установленную договором цену.

Объектом купли-продажи могут быть только земельные участки, прошедшие государственный кадастровый учет. Продавец при заключении договора купли-продажи обязан предоставить покупателю имеющуюся у него информацию об обременениях земельного участка и ограничениях его использования.

Договор купли-продажи земельного участка

В статье раскрывается понятие договора купли-продажи земельного участка, предмет и характеристики данного договора, условия и порядок заключения данной сделки, а также права и обязанности сторон

Купля-продажа земельного участка представляет собой часто встречающуюся сделку, которая заключается в соответствии с правилами, установленными гражданским законодательством (§7 главы 30 ГК РФ –положения о купле-продаже недвижимости, глава 30 ГК РФ — общие положения о купле-продаже), а также с учётом специальных требований земельно-правовых норм (ст. 37, 38 ЗК РФ) и других федеральных законов.

Понятие договора купли-продажи земельного участка

Договор купли продажи земельного участка предполагает такие правоотношения между сторонами, при которых продавец обязуется передать земельный участок в собственность другой покупателю. Обязанностью покупателя являются действия по принятию земельного участка и уплате за него определенной денежной суммы (цены). Эти условия составляют основное содержание рассматриваемого договора.

Соглашение считается заключённым, когда стороны пришли к общей договорённости относительно всех существенных условий договора и закрепили это в законом установленной форме (на основании ст. 432 ГК РФ). К существенным условиям рассматриваемого договора относится условие о предмете договора и стоимости (цене) земельного участка, выставленного на продажу (ст. 555 ГК РФ). Если в договоре не прописано это условие, он считается не заключённым.

В договоре обязательно должна содержаться информация, позволяющая точно определить объект недвижимости, подлежащие передаче покупателю на основании договора купли-продажи (ст. 554 ГК РФ). Отсутствие таких сведений приводит к тому, что данное условие считается не согласованным сторонами, а сам договор признаётся не заключенным. При этом, в данном случае нельзя применять правила, закреплённые в п. 3 ст. 424 ГК РФ (в соответствии с ними, «в случаях, когда в возмездном договоре цена не предусмотрена и не может быть определена исходя из условий договора, исполнение договора должно быть оплачено по цене, которая при сравнимых обстоятельствах обычно взимается за аналогичные товары, работы или услуги»).

Составление договора купли-продажи земельного участка может быть довольно сложным для человека, не имеющего глубоких юридических знаний, поэтому граждане, оформляющие куплю-продажу этой недвижимости, могут либо воспользоваться услугами юриста, либо постараться самостоятельно найти и заполнить шаблон договора купли продажи земельного участка. Образцы договора могут быть представлен на официальных сайтах территориальных подразделений Федеральной службы государственной регистрации, кадастра и картографии (Росреестра), а также сайтах юридических фирм.

Предмет договора купли-продажи земельного участка и его характеристики

Как уже было сказано выше, гражданское законодательство обязывает стороны включить строго определённый предмет купли-продажи в текст договора. В данном случае речь идёт о земельном участке со своими уникальными характеристиками, позволяющими выделить именно этот участок среди других.

Указанные характеристики земельный участок приобретает в результате проведённого государственного кадастрового учёта, когда в Единый государственный реестр земель вносятся следующие сведения о земельном участке:

  • кадастровый номер;
  • местоположение (адрес);
  • площадь;
  • категория земли и разрешенное использование земельного участков;
  • описание границ земельных участков, их отдельных частей;
  • зарегистрированные в установленном порядке вещные права и ограничения (обременения);
  • экономические характеристики (например, размеры платы за землю);
  • качественные характеристики (например, состояние плодородия земель);
  • наличие объектов недвижимого имущества, прочно связанных с земельными участками (п. 2 ст. 14 Федерального закона «О государственном земельном кадастре»).

В п.3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает право приобретателя земельного участка на требование о снижении покупной цены или расторжении договора купли-продажи с последующим и возмещением причиненных убытков, если продавцом была предоставлена заведомо ложная информация:

  • об обременениях земельного участка, ограничениях его использования такого участка согласно разрешенного использования;
  • о разрешении на застройку продаваемого земельного участка;
  • об использовании соседних земельных участков, оказывающем существенное воздействие на использование и стоимость продаваемого земельного участка;
  • о качественных свойствах земли, которые способны влиять на такое использование земельного участка, которое предполагает осуществлять покупатель, а также стоимость участка;
  • а равно сведения, которые способны повлиять на решение покупателя о покупке данного земельного участка, и требования предоставление которых требуется в соответствии с федеральным законодательством.
Читайте так же:  Срок исковой давности по наследственным делам

Эти требования логически вытекают из п. 1 ст. 37 ЗК РФ, в котором закреплено требование об обязательном предоставлении продавцом земельного участка полной информации об обременениях, установленных в отношении земельного участка, и ограничениях его использования. При этом, п. 3 ст. 37 ЗК РФ устанавливает ответственность продавца за нарушение им этой обязанности. Ответственность в данном случае выражается в возмещении убытков, а также в возможном уменьшении покупной цены по требованию покупателя.

Федеральная служба кадастра разъясняет, что достоверность идентифицирующих земельный участок характеристик зависит от точности сведений о его местоположении и границах, получаемых при проведении землеустройства. Наиболее верифицированные данные о границах земельного участка можно получить в результате межевания, наименее – на основе картографических материалов или материалов дистанционного зондирования.

Стороны договора купли-продажи земельного участка

Сторонами договора являются покупатель и продавец. Обязательствами сторон является следующее:

  1. Продавец должен свидетельствовать о том, что он имеет в личной собственности земельный участок, на которой не претендуют посторонние лица; в отношении выставленного на продажу имущества отсутствуют обременения, постройки и здания.
  2. Покупатель свидетельствует о том, что он уведомлен о всех нюансах будущей сделки, а также произвел детальный осмотр участка.

Продавцом земельного участка могут выступать юридические и физические лица, которые имеют в своей собственности определённые участки земли. Покупателями земли могут выступать:

  • перекупщики земельной недвижимости, целью которых является получение прибыли от перепродажи имущества после улучшения качеств земельной территории;
  • корпоративные инвесторы, приобретающие землю для застройки жилой или коммерческой недвижимостью;
  • инвесторы.

Условия и порядок купли — продажи земельных участков

Приобретение земельного участка предполагает проверку большого количества бумаг. Так, покупателю целесообразно ознакомиться со следующими документами:

  1. Свидетельство о государственной регистрации права собственности на землю. Сверке подлежат паспортные данные лица (ФИО) с данными в свидетельстве. Если же продажа осуществляется не лично владельцем участка, то такое лицо должно иметь нотариально удостоверенную доверенность от собственника, в которой стоит проверить дату выдачи доверенности, срок её действия, а также сверить паспортные данные представителя продавца с паспортными данными в доверенности.
  2. Правоустанавливающий документ (договор купли-продажи, мены, дарения, свидетельство о праве на наследство, распорядительный документ органов власти, акт приёма-передачи земельного участка в уставной капитал, справка о выплаченном пае), на основании которого продавец обладает правом собственности на этот участок.
  3. Оригинал кадастрового плана участка, содержащий сведения о кадастровом номере участка, месторасположении, категория земельного участка, виде разрешенного использования, площади земельного участка, его кадастровая стоимость. Отсутствие у лица, продающего участок, выписки из кадастра, приводит к невозможности совершения сделки.

Продавца также можно попросить предоставить:

  • выписку из ЕГРП (Единого государственного реестра прав),
  • справку из ФНС об отсутствии задолженности по уплате земельного налога,
  • справку об отсутствии арестов и запрещений,
  • справку об отсутствии зданий, строений и сооружений на участке.

В некоторых случаях, когда продавцом выступает физическое лицо, требуется наличие следующих документов:

  • нотариально удостоверенное согласие супруга на совершение сделки;
  • разрешение органов опеки и попечительства (если владельцем или совладельцем земельного участка является несовершеннолетний).

Возникновение некоторых трудностей при покупке земельного участка возможно, когда земельный участок:

  1. Находится в долевой собственности.
  2. Входит в состав особо охраняемых природных территорий.
  3. На праве бессрочного пользования.
  4. Имеет обременения.
  5. Подпадает под изъятие для нужд государства.

Переход права собственности на недвижимость к покупателю на основании договора её купли-продажи подлежит обязательной государственной регистрации (ст. 551 ГК РФ и ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним»).

Полноправным собственником земельного участка лицо становится только после государственной регистрации перехода права собственности.

Действия по такой регистрации признаются юридическим фактом признания и подтверждения государством возникновения, ограничения (обременения), перехода или прекращения прав. Данный этап завершает процесс оформления купли-продажи земельного участка. Можно сказать, что регистрация прав выступает «финальным аккордом» купли-продажи земельного участка. Однако необходимо помнить, что договор вступает в силу и становится обязательным для сторон с момента его заключения (ст. 425 ГК РФ).

Права и обязанности сторон по договору купли-продажи земельного участка

Исполнение договора купли продажи земельного участка является основной обязанностью сторон сделки. Продавец обязуется предоставить полную информацию о наличии обременений территории, передать земельный участок в определённый срок, а также в надлежащем состоянии. Продавец также имеет следующие права:

  • требовать внесение полной платы стоимости земли;
  • осуществлять контроль за охраной и целевым использованием территорий;
  • требовать соблюдения правил использования участков.
Видео (кликните для воспроизведения).

Покупатель земли обязуется использовать участок в соответствии с целевым предназначением, обеспечивать содержание имущества, использовать землю после прохождения процедуры государственной регистрации, соблюдать все межевые знаки и принимать меры по охране данного вида собственности с учётом всей её специфики.

Источники


  1. Хаин, В.Е. История и методология геологических наук. Гриф УМО по классическому университетскому образованию / В.Е. Хаин. — М.: Академия (Academia), 2012. — 409 c.

  2. Яковлев, Я.М. Половые преступления; Душанбе: Ирфон, 2013. — 450 c.

  3. Додонов Большой юридический словарь / Додонов, В.Н. и. — М.: ИНФРА-М, 2013. — 790 c.
  4. ред. Шубин, В.В. Сборник постановлений Пленума Верховного Суда РСФСР (1961-1983 гг.); М.: Юридическая литература, 2012. — 432 c.
  5. ред. Грязнова, А.Г.; Федотова, М.А. и др. Оценка недвижимости; М.: Финансы и статистика, 2013. — 496 c.
Как составить договор купли-продажи земельного участка
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here