Перевод земли сельхозназначения в земли поселений

Все ответы на вопросы по тематике: "Перевод земли сельхозназначения в земли поселений" от профессионалов для людей. В статье собран материал и предоставлен в удобном виде. Если есть вопросы - обращайтесь к нашему дежурному юристу.

Как перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов

Сегодня считается престижным иметь загородный дом, поэтому много людей интересуются покупкой земли. В результате становится все меньше земли, которая отведена под строительство и все больше людей, которых интересует вопрос, как перевести земли, имеющие сельхозназначение, в земли, предназначенные для поселений. Данный вопрос актуален еще и потому, что подобные земли имеют существенно меньшую стоимость, чем предназначенные под застройку.

Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему — обращайтесь в форму онлайн-консультанта справа. Это быстро и бесплатно ! Или позвоните нам по телефону 8(800)-350-30-02 (звонок бесплатный для всех регионов России)!

Основания для перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Существует ряд нормативных актов, которые регулируют порядок смены предназначения земельного надела. Земельным кодексом определяется понятие земель сельхоз предназначения. К таким землям принадлежат те, которые находятся за пределами населенного пункта и которые предназначены для удовлетворения нужд сельского хозяйства.

Закон определяет, что владеть землями такой категории могут как отдельные граждане, так и различные организационные и муниципальные образования и даже само государство.

В Законе «О переводе земель … из одной категории в другую» содержится закрытый список причин, по которым земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, могут быть отнесены к другой категории. Это возможно, если:

  1. принято решение о консервации земель;
  2. созданы природные территории, которые надлежит строго охранять;
  3. принято решение, которым устанавливаются или изменяются существующие границы города или другого населенного пункта;
  4. на землях, выделенных для сельскохозяйственной деятельности, будут размещены промышленные объекты;
  5. утвержден проект рекультивации определенной части земель, на которых будут построены дороги, линии электропередач или другие линейные объекты;
  6. земли, которые признаны непригодными для сельского хозяйства, будут включены в состав земель, принадлежащих водному, лесному фондам, или земель запаса;
  7. утвержден план рекультивации земель для проведения добычи полезных ископаемых;
  8. на земле планируется разместить коммунально-бытовые объекты, поскольку их размещение в другом месте не представляется возможным;
  9. для того чтобы обеспечить оборону Российской Федерации, нужно выполнить международные обязательства.

[3]

Есть 2 ситуации, которые делают нереальным перевод земель, имеющих сельхозназначение, в земли поселений:

  1. когда вопрос касается земельных наделов, кадастровая стоимость которых гораздо выше усредненного уровня кадастровой стоимости по местности (а точнее, более чем на 50 процентов);
  2. если надел имеет статут особо ценной сельскохозяйственной земли повышенной продуктивности.

Порядок перевода земель сельхозназначения в земли поселений

Как же перевести в случае необходимости земли сельхозназначения в земли населенных пунктов? Нужно подать письменное ходатайство в соответствующий государственный орган или местный орган самоуправления. В первом случае этим органом является непосредственно Правительство. Обязательно в прошении следует прописать кадастровый номер, присвоенный участку, каковы права на него, а также уточнить категорию земель, к которой участок относится, и в какую категорию вы хотите его перевести, и последнее – причина изменения категории надела земли.
Вместе с ходатайством подают следующие документы:

  1. выписка из национального земельного реестра, в которой содержатся основные сведения об участке;
  2. копии паспорта;
  3. выписка, в которой содержится информация о правах на участок, из Единого реестра прав на недвижимость;
  4. если федеральный закон обязует проводить экологическую экспертизу, нужно предоставить заключение госэкологической экспертизы;

Первые проблемы могут возникнуть уже на этапе сбора документов.

Еще до того, как будет подано ходатайство, следует внести участок в кадастр и произвести соответствующую регистрацию прав в ЕГРПН. Это дорогое удовольствие. Поэтому земельный участок, который является собственностью, для начала покупается с имеющейся категорией, после чего можно запускать процедуру смены категории.

Соответствующий орган имеет 2 месяца на изучение ходатайства, если вопрос рассматривается на уровне местных органов самоуправления. Если же решение должно быть принято на уровне Правительства, выделяется на один месяц больше. После рассмотрения подписывается акт о смене категории участка или же выдается отказ в проведении этой операции с землей. В течение двух недель с того дня, как решение принято, должен быть отправлен ответ заявителю. Кроме этого, копия акта отправляется в госреестр для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в раздел «категория земель».

В результате внесения этих изменений орган, отвечающий за кадастровый учет, обязан уведомить органы госрегистрации прав для того, чтобы были внесены соответствующие изменения в ЕГРПН. Этот случай не предполагает переоформление документации на земельный участок.

Есть некоторые причины, по которым могут не изменить категорию земельного надела:

    • если в результате экологической экспертизы принято негативное решение;
    • определенные ограничения, содержащиеся в федеральных законах;
    • если расположение участка не соответствует запрашиваемому назначению.

Акт о переводе земель, какое бы не было принято решение, может быть обжалован через суд на протяжении трех месяцев с того момента, когда собственник узнал об отказе.

Перевод земли сельхозназначения в земли поселений

Главная » Земля » Перевод земли сельхозназначения в земли поселений

В последние годы значительно увеличилось число граждан, желающих иметь в собственности свой загородный дом. Из-за резкого увеличения числа строящихся загородных домов возникла ситуация, при которой становится очевидной нехватка земель поселений, в результате чего многие граждане вынуждены подавать заявку о переводе сельскохозяйственных земель в категорию земель поселений.

Если возникла необходимость в данной процедуре, следует прежде всего досконально разобраться в законодательных аспектах этой проблемы. Основными нормативно-правовыми актами, которыми следует руководствоваться при переводе земли в иную категорию, являются Земельный кодекс РФ и федеральный закон «О переводе земель из одной категории в другую».

Можно ли перевести земли с/х назначения в земли поселений

В принципе, такой перевод возможен в определенных ситуациях, но это скорее исключение, чем общее правило. Одним из оснований, допускающим изменение категории, к которой ранее относилась земля, является пересмотр границ городских и сельских поселений. Оно определяется в п. 3 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ.

Читайте так же:  Защита прав потребителей при осуществлении ремонта

Также возможен перевод земель сельскохозяйственного назначения в категорию земель, относящихся к поселению, в случае возведения на территории этих земель производственных промышленных объектов.

В этом случае закон требует, чтобы их кадастровая стоимость не превышала уровень средней стоимости таких же по своим характеристикам земель на территории муниципального района. Исключение для размещения в данной ситуации установлено п. 4 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ. Это земли особо ценного назначения.

П. 9 ч. 1 ст. 7 закона № 172-ФЗ также содержит перечень ситуаций, при которых земли можно перевести в категорию земель поселений. Они возникают в случаях необходимости размещения на территории сельскохозяйственных угодий объектов здравоохранения, образования, коммунально-бытового и социального назначения, если на других территориях их размещение невозможно.

В случаях с объектами коммунально-бытового и социального назначения, согласно ч. 2 ст. 7 закона № 172-ФЗ, при превышении кадастровой стоимости на 50% и выше от средней цены по району перевод запрещается.

Порядок перевода земель

Для осуществления перевода земли в другую категорию выполните следующую последовательность действий:

  • подготовьте все необходимые документы, которые нужно будет предъявить согласно закону;
  • оформите соответствующее ходатайство по форме, установленной в регионе вашего проживания;
  • подайте документы в орган, обладающий полномочиями рассматривать подобные ходатайства;
  • получите заключение соответствующего государственного органа, оформленное в письменном виде;
  • подайте заявление с просьбой внести изменения в единую базу данных в ТО Росреестра.

Заявление нужно подать в орган, наделенный соответствующими полномочиями. Если участок земли находится в ведении федеральных властей, подавайте заявление в государственную инстанцию, а если же он принадлежит муниципалитету, то тогда заявление подается в местный орган муниципальной власти.

Как правило, ходатайство следует подавать в земельный комитет. Более детальную и точную информацию вы может узнать в администрации вашего города или сельского поселения. Если ваша заявка будет одобрена, соответствующая инстанция оформляет акт, в котором подтверждается перевод участка земли в категорию земель поселений.

Чтобы получить решение уполномоченного органа, вам потребуется предъявить свой гражданский паспорт. Если же вы поручили выполнение этого действия своему представителю, позаботьтесь о том, чтобы на его имя была оформлена доверенность, которая должна быть нотариально удостоверена. В таком случае представитель обязан будет предъявить паспорт и доверенность.

Срок рассмотрения заявки в общем случае составляет один месяц. В случае же проведения публичных слушаний заявка рассматривается в течение двух месяцев.

Если вы получили оформленный в письменном виде отказ и убеждены в его неправомерности, идите на обжалование вынесенного решения. Попробуйте вначале обжаловать его в досудебном порядке, оформив жалобу на имя вашего главы администрации. Если ваши доводы приняты не будут, подавайте соответствующий иск в суд.

Получив так или иначе положительное заключение, уведомите уполномоченного сотрудника Росреестра о том, что требуется внести изменения в информацию о категории участка в связи с его переходом к землям поселения. Перерегистрация согласно требованиям закона должна быть проведена в течение 10 дней. Когда эта процедура будет выполнена, вам обязательно должны дать кадастровую выписку.

Перевод земель сельхозназначения в ЛПХ.

Как земли сельхозназначения перевести в земли под дачное строительство, читайте тут.

Документы для перевода земельных участков

Информация, содержащаяся в ходатайстве, подаваемом в земельный комитет, должна быть максимально полной и исчерпывающей. Обязательно включите в него информацию о заявителе и его правах на земельный участок, укажите кадастровый номер участка и его категорию, опишите основания, по которым требуется изменить категорию земли.

Приложите к ходатайству следующие документы:

  • выписку из ЕГРН;
  • паспорт и его ксерокопию (в случае если вы являетесь ИП, подготовьте выписку из ЕГРИП; если вы – представитель юридического лица, то вам нужно будет предоставить выписку из ЕГРЮЛ);
  • заключение специалиста о том, насколько земля пригодна для сельскохозяйственной деятельности;
  • правоустанавливающие бумаги на объект;
  • схему расположения вашего участка земли;
  • когда запрос подается арендатором или представителем владельца земли, требуется оформленное в письменном виде разрешение на выполнение данной процедуры.

Приведенный здесь перечень не является полным и абсолютно точным. Для различных категорий земельных участков могут потребоваться дополнительные документы, свои для каждого вида земли. Полный перечень предъявляемых документов узнайте у представителей администрации вашего населенного пункта.

Например, если требуется земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, переоформить в земли населенных пунктов, можно вместо выписки ЕГРН предоставить кадастровый паспорт участка (он должен быть действительным, после его оформления не должно пройти более 5 лет).

Если у вас есть задокументированные подтверждения, которые доказывают, что почва на участке является малоплодородной, не забудьте приложить их к ходатайству.

Кто может осуществлять перевод земли

Обязательным условием перевода земли в другую категорию является подача соответствующей заявки человеком, который имеет российское гражданство.

Лица, не имеющие гражданства и граждане иностранных государств, а также юридические лица, уставный капитал которых более чем на половину составляют активы лиц, имеющих иностранное гражданство, согласно российским законам не имеют права заявлять ходатайства о пересмотре категории земельного участка.

Условия перевода участков

Вторая глава закона № 172-ФЗ допускает перевод сельскохозяйственных земель в другую категорию только в том случае, если выполняются определенные условия.

К этим условиям относятся:

  • проведение укрупнения земель;
  • создание заповедников, имеющих статус природоохранных территорий;
  • увеличение площади населенных пунктов вследствие расширения их границ;
  • вынужденное сооружение объектов, не имеющих прямого отношения к сельскохозяйственной деятельности, которые приходится строить на этих землях;
  • перевод в другой земельный фонд, обусловленный тем, что осуществление сельскохозяйственной деятельности не представляется возможным;
  • выполнение взятых на себя обязательств, вытекающих из международных соглашений, в том числе обязательств в военной сфере;
  • на этой территории залегают полезные ископаемые и осуществляется либо планируется их добыча;
  • возникновение необходимости сооружения объектов социального, учебного, медицинского или жилищно-коммунального назначения.
Читайте так же:  Передаточный акт к договору купли-продажи земельного участка

В законе предусмотрено правило, из которого следует, что нельзя перевести участок земли сельскохозяйственного назначения в другую категорию, если его кадастровая стоимость на 50% и более превышает среднюю цену на сельскохозяйственные земли в регионе. Кроме этого, законодатель установил прямой запрет на изменение категории земель, обладающих особо высокой продуктивностью. Как видно из приведенных здесь положений закона, смена категории земли допускается далеко не всегда.

Больше всего препятствий и ограничений вас ожидает, если вы решили земли, предназначенные для ведения сельского хозяйства, переопределить в земли населенных пунктов.

На практике наиболее часто встречающейся трудностью является то, что кадастровая стоимость участка сельскохозяйственной земли превышает стоимость других участков с теми же характеристиками, расположенных неподалеку. Это можно объяснить тем обстоятельством, что государству такая процедура невыгодна, так как при переназначении типа земельного участка оно терпит ущерб в виде упущенной выгоды ввиду невозможности в будущем получать прибыль с этих земель. Это необходимо учитывать при проведении процедуры перевода земли.

В таком случае вы должны дать аргументированное обоснование необходимости данных действий, а также перечислить в пользу государства денежные средства, покрывающие его финансовые убытки.

Учтите также, что перевести сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов возможно только тогда, когда они непосредственно прилегают к поселениям или зарезервированы органами местной власти на будущее в связи с развитием населенного пункта.

Сроки перевода земельных участков

Данное заявление подлежит рассмотрению в течение одного месяца. По окончанию этого срока на ваше заявление должен быть дан ответ. В случае удовлетворения заявления будут назначены публичные слушания, по итогам проведения которых оформляется акт о переводе земли в другую категорию.

Срок, в течение которого должен быть подготовлен акт, зависит от уровня властных структур. Региональным властям закон отводит на это 2 месяца, а федеральным – 3 месяца.

Принятие решения о переводе земли

Органы власти, уполномоченные рассматривать ходатайства о смене категории земли, могут отказать в его приеме к рассмотрению, если будет установлено, что оно подано лицом, которое по закону не может этого делать, а также выяснится, что предъявленные документы не соответствуют требованиям законодательства. Это закреплено в ч. 2 ст. 3 закона № 172-ФЗ.

Если документы не соответствуют законодательным требованиям, их должны вернуть подавшему их лицу в течение 30 дней с момента их предъявления уполномоченному органу. В таком случае согласно ч. 3 ст. 3 закона № 172-ФЗ причина их возврата должна быть обоснована.

Если с ходатайством и прочей документацией нет никаких проблем и она соответствует всем требованиям, заявление должно быть принято к рассмотрению. По итогам рассмотрения заявления уполномоченные органы выносят решение, результатом которого является принятие акта о переводе либо отказ в совершении этой процедуры. Частью 4 ст. 3 закона № 172-ФЗ установлено правило, гласящее, что Правительство РФ должно рассмотреть ходатайство и вынести по нему решение не позднее 3 месяцев после его подачи, а исполнительным органам государственной власти и органам местного самоуправления на это отводится 2 месяца.

К акту о переводе земель установлены определенные требования. Он является бессрочным, принятие его на определенный срок не допускается.

В акт должны быть обязательно включены перечисленные ниже данные:

  • аргументированные основания, подтверждающие необходимость смены категории земель;
  • информация о кадастровых номерах и площади участков, сведения о точном их положении и границах;
  • к какой категории земля относилась до перевода и куда она будет относиться теперь.

Соответствующий акт, подтверждающий перевод земли в иную категорию либо обосновывающий отказ в осуществлении этой процедуры должен быть направлен заявителю не позднее 14 календарных дней со дня его утверждения. Если вы не согласны с вынесенным решением, подавайте иск об оспаривании акта в суд (ч. 5-8 ст. 3 закона № 172-ФЗ).

Земли сельскохозяйственного назначения в границах населённых пунктов

Видео (кликните для воспроизведения).

Земли, расположенные вне границ населенных пунктов и предназначенные аграрных нужд, определяются Земельным кодексом РФ, как земли сельскохозяйственного назначения. К ним относятся не только аграрные угодья, но и земли дорог, коммуникаций, зданий и сооружений аграрного назначения, водных объектов и лесных насаждений.

Земли населенных пунктов — это территории, предназначенные и используемые для застройки, роста и развития городов и сел. Эти территории состоят из следующих зон: жилых, общественно-деловых, производственных, инфраструктурных (инженерных и транспортных), рекреационных, сельскохозяйственного использования и иных, регламентированных в ст. 85 ЗК РФ.

[1]

Градостроительный и Земельный кодекс определяют, что в совокупность зон сельскохозяйственного использования могут включаться:

  • пашни;
  • сенокосы;
  • пастбища;
  • участки с многолетними насаждениями;
  • здания и сооружения сельхозназначения (которые используются для ведения сельского, дачного, личного подсобного хозяйства, садоводства).

Отличительной особенностью данных сельскохозяйственных участков является то, что в аграрных целях они используются до момента смены вида их пользования согласно генеральным планам населенных пунктов и правилами землепользования и застройки, одобренными органами местных администраций, исходя из потребностей поселения. Возможность изменения вида использования обусловлена нормативно закрепленным приоритетом застройки для развития и роста населенного пункта.

Так как зоны сельскохозяйственного использования располагаются в границах поселений, местная администрация (в рамках своей компетенции) имееет право руководить и распоряжаться данными участками земли, находящимися в собственности у муниципальных образований. Право распоряжения и управления распространяется и на землевладения, собственность на которые не дифференцирована.

Для земель сельхозназначения, находящихся в пределах населенных пунктов, характерен смешанный режим правового регулирования, так как, несмотря на то, что они входят в структуру земель поселений, данные участки не лишены экономического свойства — использования для потребностей сельского хозяйства.

Земли сельхозназначения обладают специфическим правовым режимом, так как основное предназначение таких территорий — производство продуктов питания, кормов и сырья. Государство заинтересовано в повышении плодородия почв на таких участках и сохранении этих земель в сельскохозяйственном обороте. При сельскохозяйственном производстве характерно не только использование угодий, но и прилегающих к ним дорог, коммуникаций и иных объектов.

Читайте так же:  Как оформить транзитную страховку осаго

Смена категории или вида разрешенного использования

Одним из основополагающих атрибутов земельного участка является вид разрешенного использования (ВРИ), который определяет способы использования участка и объекты, которые могут быть на нем возведены. Данные участки могут использоваться для сельхозпроизводства, ведения крестьянско-фермерского, личного подсобного хозяйства, дачного строительства, садоводства, животноводства, сенокошения и т.д. Сообразно своему назначению и ВРИ на таком участке разрешается строительство на основании градостроительных регламентов и иных нормативов.

Для использования земель в иных, отличных от аграрных, целей необходимо переведение из одной категории в другую. Применительно к землям сельскохозяйственного назначения — в категорию земель населённых пунктов. Данная процедура регламентируется специальным законом №172 от 21 декабря 2004 г.

Нормативный акт определяет, что эта процедура производится в особых случаях. П. 3 ч. 1 ст. 7 Закона гласит, что перевод участков земли из структуры земель сельхозназначения возможен по причине установления или изменения границ населенного пункта посредством утверждения (изменения) генеральных планов или схем территориального планирования.

[2]

Если кадастровая стоимость участков сельскохозяйственных земель более чем на 50% превосходит среднюю кадастровую цену по данной территории, а также, если землевладения принадлежат к особо ценным угодьям, то перевод в другую категорию не разрешается (кроме случаев изменения границ населенных пунктов [п. 3], строительства дорог [п. 6], обеспечения обороны [п. 7] и добычи полезных ископаемых [п. 8]).

Изменение ВРИ земельного участка во многих случаях носит более практичный и удобный характер. В отличии от перевода в другую категорию эта процедура менее сложна, так как решение об изменении принимается главой местной администрации. На практике вследствие отсутствия генеральных планов, ПЗЗ (правил землепользования и застройки) или противодействия чиновников могут возникнуть препятствия, которые, выражаются в запрете выдачи разрешений на строительство, непредоставлении участков земли для застройки из земель государственной и муниципальной собственности или запрете на изменение ВРИ.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Перевод земель сельхозназначения в другую категорию: пошаговая инструкция

Российские граждане желают (по крайней мере те, кто может себе это позволить) владеть загородными домами, возведенными на собственных земельных участках, чтобы по выходным и во время отпуска отдыхать там от загрязненного воздуха, шума и суеты больших городов, а многие не прочь постоянно в них проживать.

Вторая половина общей площади всех сельхозучастков (или чуть больше половины) находится под дорогами, проходящими внутри сельскохозяйственных предприятий, различными инженерными коммуникациями, лесополосами, прудами для мелиорации и рыбоводства, а также различными хозпостройками.

Переводим землю сельхозназначения в ИЖС в 2019-2019 году

Заранее оговоримся, что ИЖС не входит в такую классификацию. Индивидуальное жилищное строительство не категория, а вид использования ЗУ. При таком использовании подразумевается постройка дома, в котором можно зарегистрироваться и где разрешается проживать. Среди видов использования также выделяют садовые участки, ведение ЛПХ, дачные земельные наделы, производство продуктов сельского хозяйства, земледелие через огородничество.

  1. У вас в собственности находится земля садоводческого надела, на котором можно строить дом для дальнейшего проживания. Возможно устроить через закрепление, чтобы был присвоен адрес этому дому, и зарегистрироваться в нем.
  2. Имеете в распоряжении ЗУ под дачное строительство. Регистрация также возможна.
  3. Перевели ЗУ в перечисленные выше виды использования.

Возможен ли перевод дачного, садового участка или сельхозназначения в землю под ИЖС

  • кадастровая стоимость земельного участка не может слишком превосходить средний показатель кадастровой стоимости по району;
  • для перевода земли сельхозназначения потребуется положительное заключение министерства сельского хозяйства РФ, потребуется также заключение экологической экспертизы;
  • переводимый участок земли должен обладать географической возможностью добавления его к землям населенного пункта.
  • кадастровый паспорт участка или официальная выписка сведений о земельном участке из государственного кадастра недвижимости;
  • копия паспорта для физического лица или выписка из ЕГЮЛ либо ЕГРИП – для лица юридического;
  • выписка из ЕГРП, подтверждающая права на данный участок земли;
  • согласие собственника земли на изменение текущей категории участка земли.

О порядке перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов

К ходатайству прилагаются следующие документы:
1) выписка из государственного земельного кадастра относительно сведений о земельном участке, перевод которого из состава земель одной категории в другую предполагается осуществить;
2) копии документов, удостоверяющих личность заявителя;
3) выписка из Единого государственного реестра прав на недвижимое имущество и сделок с ним о правах на земельный участок;
4) заключение государственной экологической экспертизы в случае, если ее проведение предусмотрено федеральными законами (в соответствии с ФЗ «Об экологической экспертизе» проведение государственной экологической экспертизы обязательно при переводе лесных земель в нелесные и переводе любых категорий земель в особо охраняемые природные территории. Таким образом, при переводе земель сельскохозяйственного назначения, например в земли поселений, проведение экспертизы не требуется).
5) согласие правообладателя земельного участка на перевод земельного участка из состава земель одной категории в другую;
Существуют некоторые проблемы уже на этапе подготовки вышеперечисленных документов.

В настоящее время наблюдается бум массового загородного строительства. Как следствие, земли, на которой можно осуществлять строительство, становится все меньше и меньше, в связи с этим объектом пристального внимания становятся земли сельскохозяйственного назначения, которые по цене дешевле, чем земли населенных пунктов.

Перевод земель сельскохозяйственного назначения в ИЖС

Вариант применения сельхозземли под ИЖС путем изменения ВРИ земельного участка намного привлекательней в экономическом отношении, чем смена его категории. Помимо необходимой во втором случае выплаты компенсации недополученных доходов государству, и стоимость самого перевода земли в другую категорию достигает до 30% кадастровой стоимости участка.

Процедура перевода земель для использования их под ИЖС регламентируется ФЗ №172. В соответствии с ним, предусмотрена процедура подачи ходатайства с просьбой о переводе земли сельхозназначения в категорию земель поселка под ИЖС. Для этого необходимы следующие документы:

Читайте так же:  Как выглядит договора коммерческого найма (аренды) жилого помещения

Как перевести земли сельхозназначения в земли населенных пунктов

  1. принято решение о консервации земель;
  2. созданы природные территории, которые надлежит строго охранять;
  3. принято решение, которым устанавливаются или изменяются существующие границы города или другого населенного пункта;
  4. на землях, выделенных для сельскохозяйственной деятельности, будут размещены промышленные объекты;
  5. утвержден проект рекультивации определенной части земель, на которых будут построены дороги, линии электропередач или другие линейные объекты;
  6. земли, которые признаны непригодными для сельского хозяйства, будут включены в состав земель, принадлежащих водному, лесному фондам, или земель запаса;
  7. утвержден план рекультивации земель для проведения добычи полезных ископаемых;
  8. на земле планируется разместить коммунально-бытовые объекты, поскольку их размещение в другом месте не представляется возможным;
  9. для того чтобы обеспечить оборону Российской Федерации, нужно выполнить международные обязательства.

Как же перевести в случае необходимости земли сельхозназначения в земли населенных пунктов? Нужно подать письменное ходатайство в соответствующий государственный орган или местный орган самоуправления. В первом случае этим органом является непосредственно Правительство. Обязательно в прошении следует прописать кадастровый номер, присвоенный участку, каковы права на него, а также уточнить категорию земель, к которой участок относится, и в какую категорию вы хотите его перевести, и последнее – причина изменения категории надела земли.
Вместе с ходатайством подают следующие документы:

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Большим препятствием чаще всего является то, что кадастровая стоимость с/х земель превышает аналогичный показатель близлежащих земельных участков. При переводе их в другую категорию, государство несет в перспективе убытки, т.к. теряет возможность получить с них прибыль в дальнейшем. Поэтому осуществляя перевод, вам придется не только основательно разъяснить причину этого, но и возместить финансовые убытки государства от потери земельного надела сельскохозяйственного назначения.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов – это одно из основных направлений деятельности нашей компании. Наши специалисты проведут все необходимые согласования, внесут изменения в районные ПЗЗ, генплан и пройдут общественные слушания от Вашего лица.

Перевод дачного, садового или участка сельхозназначения в землю под ИЖС

На них разрешено строить капитальные дома для постоянного проживания. Это строительство должно вестись только после согласования с местными органами власти проекта дома и получения разрешения на строительные работы. После официального ввода в эксплуатацию дома права собственности фиксируются в Росреестре. Затем в них уже можно оформлять постоянную регистрацию.

  • рассматриваемый земельный участок должен географически легко присоединяться к землям своего населенного пункта;
  • перевод в ИЖС не противоречит генеральному плану развития населенного пункта;
  • для получения разрешения на перевод земли сельхозназначения необходимо положительное заключение экологической экспертизы;
  • кадастровая стоимость земельного участка не должна значительно превышать среднее значение стоимости участков в районе или городе.

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

В связи с ажиотажным спросом на земли под застройку и предложением к продаже в основном земель сельскохозяйственного назначения, наибольший интерес представляют собой особенности перевода земель сельскохозяйственного назначения в земли населенных пунктов, а также порядок изменения вида их разрешенного использования.

Следует иметь в виду, что генеральными планами поселений (городских округов) определяются только функциональные зоны, а не территориальные зоны. Сведения о видах разрешенного использования земельного участка в Реестр государственного кадастра недвижимости вносятся на основании градостроительного регламента либо на основании акта органа местного самоуправления. Следовательно, для изменения вида разрешенного использования необходимо еще разработать правила землепользования и застройки или получить решение главы местной администрации об изменении вида разрешенного использования земельного участка.

Перевод земли под ИЖС

Главное, что нужно помнить: ИЖС – это не категория земель, а вид разрешенного использования. То есть прежде, чем переводить дачный или садоводческий участок в ИЖС, надо сперва изменить категорию земель из сельхозназначения на земли населенных пунктов. И здесь возникает сложность, во многих случаях непреодолимая. Земли населенных пунктов существуют исключительно в границах населенных пунктов, а перевод в эту категорию осуществляется исключительно путем расширения границ населенного пункта. Так что если Ваш участок не примыкает к какому-либо поселению, перевод невозможен. В этом случае Вы можете только зарегистрировать свой дом как объект ИЖС – это возможно, если ВРИ Вашего участка – для дачного строительства. Главное помните, что дом должен соответствовать определенным требованиям, иначе комиссия не признает его пригодным для жизни, то есть жилым.

Основной вывод, который можно сделать из всего вышеперечисленного – если Ваш участок находится в отдалении от границ существующих населенных пунктов, перевести его под ИЖС в обозримом будущем не получится. Проще говоря, земли населенных пунктов от этих самых пунктов «оторвать» нельзя; ИЖС в чистом поле – не менее чистая утопия…

Перевод земель сельхозназначения земли поселений

Специалисты нашей компании помогут пройти согласования и осуществить перевод земель категории сельхозназначения в земли поселений, с внесением изменений в ЕГРН. По закону земли категории сельскохозяйственного назначения должны находиться за пределами населенных пунктов. Они предназначены для ведения сельскохозяйственного производства, деятельности КФХ, садоводства. Часть участков застроена дорогами, инженерными коммуникациями и хозяйственными постройками. Чтобы использовать оставшиеся земли в качестве площадки под строительство жилья, надо сменить их категорию, переведя в земли поселений.

С чего начинать процедуру перевода?

Без должного опыта и знаний пройти всю процедуру оформления будет крайне сложно. Специалисты нашего земельно-юридического центра готовы оказать помощь в изменении категории вашего земельного участка на любом этапе включения в состав населенных пунктов. С их помощью Вы подадите в уполномоченный орган ходатайство, указав желаемую и существующую категорию земли, ее кадастровый номер и обоснование перевода. Также следует указать форму права собственности на земельный участок.

Еще потребуется ряд дополнительных документов, среди которых копии личных документов и заключения государственной и экологической экспертизы. Ходатайство рассматривается до трех месяцев. По результатам рассмотрения назначаются общественные слушания. К общественным слушаниям необходимо подготовить проект планировки территории. Дополнительно, необходимо пройти экспертизы и получить согласования по археологии, экологии, министерства сельского хозяйства. Полный перечень бумаг и порядок изменения категории земли уточняйте у консультантов нашей компании.

Читайте так же:  Оспаривание наследства по завещанию

Отказ в переводе земель сельхозназначения земли поселений

Основной причиной отказа в переводе земельных участков в состав населенных пунктов является удаленность земельного участка заявителя от границ ближайшего населенного пункта. В остальных случаях может быть отказано:

  • Если земли сельскохозяйственного назначения выделяются особо высокой продуктивностью;
  • Участок земли имеет повышенную ценность для региона;
  • На земле имеются опытные поля исследовательских институтов или вузов;
  • Когда речь заходит об участках, чья кадастровая стоимость значительно превышает среднюю цену по муниципальному образованию;
  • Общественные слушания по расширению границ населенного пункта прошли не в пользу заявителя;
  • Наличие обременений земельного участка;
  • Отказ в согласовании с экологами, археологами, Минсельхозом (наличие свалок, скотомогильников и.т.д);
  • Если целевое назначение, как земли поселений, противоречит утвержденным планам по использованию этой территории в дальнейшем.

Чтобы получить консультацию, уточнить возможность изменения категории или вида разрешенного использования вашего земельного участка, достаточно оставить заявку через наш сайт.

Переведём ваш участок в земли поселений

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов

Перевод земель сельхозназначения в земли населенных пунктов – это одно из основных направлений деятельности нашей компании. Наши специалисты проведут все необходимые согласования, внесут изменения в районные ПЗЗ, генплан и пройдут общественные слушания от Вашего лица.

Согласно второй главе ФЗ №172 «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую» земли сельхозназначения могут быть переведены в другую категорию только при соответствии ряда условий.

Такими условиями являются:

  • укрупнение земель;
  • формирование охраняемых природных заповедников;
  • расширение границ населенных пунктов;
  • вынужденное строительство объектов несельскохозяйственного назначения на данной территории;
  • перевод в иной земельный фонд в связи с невозможностью проведения сельскохозяйственных работ;
  • исполнение международных и военных обязательств государства;
  • добыча полезных ископаемых;
  • возведение объектов социального, учебного, медицинского, жилищно-коммунального характера.

При этом, в законе прописано, что не возможно произвести изменение категории сельскохозяйственных наделов с кадастровой стоимостью, которая на 50 и более процентов выше средней стоимости с/х земель в данном регионе. Также закон запрещает менять категории земель с особой высокой продуктивностью. Как вы видите, согласно закону, далеко не во всех случаях можно поменять категорию земельного участка. Причем перевести сельскохозяйственные земли в земли населенных пунктов сложнее всего.

Большим препятствием чаще всего является то, что кадастровая стоимость с/х земель превышает аналогичный показатель близлежащих земельных участков. При переводе их в другую категорию, государство несет в перспективе убытки, т.к. теряет возможность получить с них прибыль в дальнейшем. Поэтому осуществляя перевод, вам придется не только основательно разъяснить причину этого, но и возместить финансовые убытки государства от потери земельного надела сельскохозяйственного назначения.

Но и еще один фактор, который зачастую делает подобные изменения невозможным — перевод c/х земель в земли населенных пунктов возможен лишь в том случае, если они граничат с ними, либо эти земли находятся в резерве на случай дальнейшего развития населенного пункта.

Порядок перевода в категорию земель населенного пункта

  • Необходимо провести первичное согласование возможности включения земельного участка в состав населенного пункта. Согласование проводится в местной администрации, земельном комитете, комитете по архитектуре района. Целью первичного согласования является установление необходимости и возможности внесения изменений в правила землепользования и застройки, территориальное зонирование, генплан;
  • Изготовление и согласование проекта планировки территории. Решение вопроса с землями общего пользования;
  • Прохождение общественных слушаний. Обоснование социальной значимости расширения границ населенного пункта;
  • Прохождение экспертиз и получение разрешительной документации (экология, Минсельхоз, археология, дорожные сети, энергетики);
  • Внесения изменений в ПЗЗ района, схему территориального зонирования, генплан;
  • Проведение межевания (в случае необходимости) по дроблению земельного участка и выделению земель общего пользования;
  • Регистрация внесенных изменений в Росреестре.

Земельные юристы нашей компании готовы провести процедуру перевода вашего земельного участка в категорию земель населенного пункта, от этапа предварительного согласования до регистрации внесенных изменений в Росреестре

Переведём Ваш участок в состав населенного пункта

Обратитесь к нашим специалистам уже сегодня!

Бесплатное изучение Ваших правоустанавливающих документов на недвижимость в нашем офисе. Оценка перспектив дела.

Юристы по земельному праву с опытом от 8 лет. Действующие адвокаты. Кадастровые инженеры. Оценщики. Проектировщики.

Решения сложных вопросов

Защита интересов доверителя в судах всех инстанций, федеральных и муниципальных органах власти. Обжалование вступивших в силу решений!

Представительство в регионах

Видео (кликните для воспроизведения).

Специалисты нашей компании готовы обеспечить серьезную поддержку в любом регионе, даже в самой сложной ситуации!

Источники


  1. Горбункова И. М. Особенности правоохранительной деятельности российского нотариата в сфере наследственных правоотношений; Городец — Москва, 2010. — 144 c.

  2. Васильева, Вера Как судили Алексея Пичугина. Судебный репортаж / Вера Васильева. — М.: Human Rights Publishers, 2013. — 621 c.

  3. Комиссия. Судебная практика и образцы документов. — М.: Издание Тихомирова М. Ю., 2014. — 999 c.
  4. Баскакова, М. А. Толковый юридический словарь для бизнесменов / М.А. Баскакова. — М.: Контракт, 2015. — 496 c.
Перевод земли сельхозназначения в земли поселений
Оценка 5 проголосовавших: 1

ОСТАВЬТЕ ОТВЕТ

Please enter your comment!
Please enter your name here